100%　　80%　　60%　　40%　　20%　　0%　　-20%　　-40%　　-60%　　2007年月销量 71 47.1 58.1 70 58.2 82.6 84.5 99 53.3 49.7 81.6 77.5　　　　2008年月销量 38.1 19.1 36.7 47.9 70.6 43.7　　　　2007年月增幅 -3.7 -33 23.3 20.5 -16 42 2.25 17.1 -46 -6.7 64.1 -4.9　　2008年月增幅 -50 -49 92.1 30.3 47.5 -38　　制图/方毅夫

　　针对下半年楼市，合富辉煌认为下半年宏观政策大幅调整可能性不大。鉴于下半年商品房供应充足，市场成交量估计难以大幅回升。

　　A

　　扶持政策出台可能性不大

　　根据国内经济形势数据：2008年上半年我国国内生产总值（GDP）同比增长10.4%，居民消费价格（CPI）总水平同比上涨7.9%。数据显示，我国国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，总体保持了平稳较快运行的态势。

　　6月份CPI7.1%，比5月7.7%的涨幅回落了0.6%；工业品价格指数可能继续上升，6月份PPI再创新高，下半年可能面临工业品成本持续上升带来的第二波通胀压力，货币续紧未敢松。

　　另外全球性通货膨胀的蔓延，会对中国的通胀带来压力；当前经济下调1~2个百分点，仍然保持在9%~10%的理想空间。相比担忧经济下滑，抑制通货膨胀仍是主要任务。

　　合富辉煌对下半年政策的预测是：人民币对美元汇率中间价出现一定程度上与原油期货价格挂钩的走势，受此影响，人民币对美元加速升值或成为未来2~3个月的主题。预计第四季度通胀有回升的可能，央行在10月加息的可能性将明显上升。

　　对郑州市房地产市场而言，目前政策效果初现，全市房地产市场运行情况尚在合理范围之内，并未出现大起大落局面，因此预计2008年下半年郑州不会有行业扶持政策出台。

　　B

　　供大于求明显成交预期不乐观　　

　　根据合富辉煌市场研究部的监测：根据计算，2008年下半年推货套均面积在85~105平方米之间，则总建面积约在459万~567万平方米之间(注：2007年下半年住宅销售445.51万平方米，2007年下半年住宅套均面积99.44平方米)，有望超过2007年下半年的住宅市场投放量480万平方米。

　　根据住房建设计划，我市2008年~2012年的住房建设总量确定为5500万平方米。2008年住房建设总量为1050万平方米，除了一部分在今年下半年内上市的项目外，其他陆续在未来五年内大量投放市场。预计从明年起，每年住宅上市量约在1000万平方米，按85平方米/套计算，则每年供应11.77万套。为尽早抢占有限的客户资源，预计2008年下半年捂盘现象将明显减少。

　　合富辉煌分析认为，中原区、二七区、管城区成为2008年下半年供应的热点区域。2008年下半年，中原区、二七区、管城区因其今年开出的大盘多而成为热点区域，如中原区，有大盘中原新城（180万平方米）、九龙城（90万平方米）、甲天下·西湖新城（280万平方米）等，而二七区，有大盘长城康桥世界城（300万平方米）、升龙国际中心（120万平方米）、橄榄城（135万平方米）等。

　　需求方面，自2007年9月份起住宅市场成交波动大，显示市场较为敏感，发展商推货节奏和买家置业心态起伏变化大。下半年成交预测：由于受整个宏观环境的影响，仍将延续上半年的市场信心不足局面，结合下半年限价房和经济适用房的推出，预计下半年的成交量仍难以大幅回升，若乐观预计下半年月均成交面积60万平方米，则下半年的成交面积约为360万平方米，全年约616万平方米（注：2005年516万平方米，2006年714万平方米，2007年832万平方米）。同时，由于90/70产品上市，成交可能呈现套数多，面积少的特征。

　　而在供应预测中，下半年住宅市场供应量在459万~567万平方米之间，远大于需求预测的360万平方米，供销比可能进一步拉到了1.27∶1。

　　C

　　长期房价

　　仍呈上升趋势　　

　　根据河南合富辉煌房地产公司市场研究中心对每日成交情况监测，今年7、8月份郑州商品住宅总体均价相比2008年上半年将有略显回落之势，最主流均价区间预计在4000元/平方米至5000元/平方米之间，但价格梯度分布会加大，郑州楼市将初现个盘分化趋势，普涨跟风走势将弱化。据监测，虽住宅市场价格一直处于上涨态势，但在售产品套均面积正逐步缩小，总价也控制在一个合理的可接受的范围内。

　　合富辉煌认为，中长期看，单价仍呈上升趋势，短期内有所波动甚至有所下调。中长期看，楼价仍呈上升趋势：从2001年起每12月平均价格看，楼价仍呈上升趋势；短期看，楼价波动有落有升：从2007年10月份起楼价上升趋势放缓并有所下调，而2008年6月份又迅速回升。合富辉煌表示，鉴于以下因素，下半年楼价仍将略有波动：1.成交萎缩，2.市场供应量大，3.限价房、经适房的较多供应，4.发展商回笼资金的需要。

　　（商报记者 郑斌）

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