个人简介 未大卫：上海东方智囊知天行董事、副总经理。2001年涉及商业地产，先后带队运作的郑州商业地产项目有：恒泰服饰广场、郑州国际小商品城、金旺角广场、新街口、CBD东环步行街等。住宅项目有：LOFT首席、珍港·西堤湾、MAN领域等。
■商报记者 郑维奇
尽其心者知其性，知其性者则知天矣。
在上海东方智囊·知天行的网站首页，这句话在默默诠释着“知天行”这个名字的含义。尽心、知性，然后知天而行，对于未大卫而言，上海东方智囊·知天行的郑州事业就是这样慢慢展开的。
A
偶然开始的
商业地产代理
东方智囊营销策略机构，地产圈的人恐怕对它都不会陌生，这是一家集项目评估、地块分析、全程策划、销售代理、广告推广、商业管理于一体的专业地产经纪机构。而在郑州，业内给其的定位却是：专业商业地产代理机构。
“这其实是一个很偶然的事情。”未大卫说，“自进入郑州之后，我们在很偶然的情况下，代理了几个商业地产项目，并且取得了相当的成功，以至于给业内造成了这样一个印象：知天行是一个专业做商业地产代理的机构。”
这还得从2004年说起，知天行在火车站商圈代理了三个商业地产项目：郑州国际小商品城A座、恒泰服饰广场、郑州金旺角广场。
其中，郑州国际小商品城A座2004年10月16日正式开盘，两天即告清盘；恒泰服饰广场2004年5月14日接受第一批内部认购，在短短三天的时间里完成订购总额1亿多元，到2004年8月中旬基本售罄；郑州金旺角广场2005年2月接受第一批内部认购开始，在短短三个月时间里完成总销售金额约6000万元，到2005年6月初基本完成项目销售。
同样是火车站商圈，同样是商业地产项目，同样运作得很成功，这不得不让业内对知天行刮目相看。
B
艰难成功
奠定地位
“外界看到的是这三个项目的成功，其实，这三个项目给我们带来了不小的难题。”回想起当时的情景，未大卫这样说。
他说：“因为都是在火车站商圈，因为都是商业地产项目，这三个项目的推广该如何避免雷同？该如何突出各个项目的特色？这个问题困扰了我们很长一段时间。经过我们的探讨，最终我们把郑州国际小商品城A座的推广任务定为：在激烈的商业地产竞争的夹缝中脱颖而出，郑州国际小商品城成为工薪阶层也可以投资的火车站商圈旺铺；恒泰服饰广场则是要培养商户买断店铺经营及郑州市民进行商铺投资的意识；郑州金旺角广场要进一步强化商户买断店铺经营及郑州市民进行商铺投资的意识。”
“我们把这三个项目的推广归到同一个系统里面，把它们当作一个系统工程，当作一个整体的不同阶段，一步步深入，一步步提升，最终才取得了这样一个被大家认可的结果。”未大卫这样总结他们的成功。
说着简单，懂行的人都知道，要把三个项目的推广整合到一个系统里面，作为一个整体来推广是一件多么艰难的事情。
而正是历经这样的艰难之后，知天行在之后的商业地产代理中更显得得心应手。此后，又成功运作了新街口、CBD东环步行街等。
“知天行很少参加竞标，我们所代理的项目基本上都是和我们合作过的或者是正在合作的企业介绍推荐的。”未大卫颇为自豪地说。
C
商业地产将与
住宅平分秋色
由于长期专注于商业地产的代理，未大卫对郑州商业地产的前景颇为看好。
“随着郑州市现代化商贸物流城建设的大力推进，郑州商业地产完全有理由与住宅市场平分秋色。”未大卫如是说。
未大卫认为，郑州商业地产鼎盛期应该是在2004年，其发展势头甚至可与住宅市场分庭抗礼。这以后，随着国家宏观调控，郑州商业地产进入了调整期，一些商业地产项目步履维艰，招商困难。但是，经过两年多的市场运作，过去被认为是“高风险”的商业地产项目，一个个相继被盘活，成为优质的商业地产项目。而过去投资商业地产项目的投资者，现在大都开始享受商业大发展带来的经济成果。当初火车站地区的商铺，每平方米3万多元，现在已经升值到每平方米五六万元，这种局面鼓舞了投资者的信心，相当一部分投资者又开始投资商业地产。
根据郑州市商业发展规划，今后一段时间，郑州市将大力发展商业，除现有二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆商圈3个传统商圈要实施产业升级外，政府还将培育壮大郑东新区CBD商圈、火车站西出站口商圈、郑州铁路新客运站商圈3个新商圈。目前，在这些商圈附近，已经涌现出了CBD外环步行街等新的商业项目。
未大卫告诉记者，前一段时间，受国家宏观调控政策的影响，投资市场一度低迷。但近段时间以来，郑州房地产投资市场有明显复苏的迹象。这不仅反映在成交量逐步回升上，也体现在投资者的信心恢复上。
未大卫认为，投资者的信心恢复，建立在商业地产自身的运作和宏观经济环境上，尤其是国家的宏观经济环境。商业地产投资与国家金融政策、股市、期货市场等紧密相连，股市和楼市向来有“跷跷板游戏”之说，近期股市动荡，为商业地产投资复苏提供了条件。相当一部分投资者，在见证了股市的血雨腥风之后，开始把目光重新转向商业地产。
D
当前是
自住购房的
好时期
对于当前的房地产市场，未大卫认为，对于自住购房正是一个很好的买入时期。
“从目前的情况来看，郑州房价下降的可能不大，因为无论是建安成本还是地价都在上涨。现在郑州楼市的需求是被人为地压抑了。目前市场上的观望情绪，主要是受全国大环境，尤其是一线城市的影响。其实郑州市场上的自住性需求还是很大的。”未大卫分析道。
未大卫说：“由于市场观望情绪的日渐浓厚，开发商面临的压力会越来越大，那么，为了缓解这种压力，不少开发上纷纷采取不同的促销措施，在这种环境下，买房可以争取更多的优惠。”
在未大卫看来，房地产有投资品特性，其价值要未来若干年后兑现，即使是专业分析人员，也不可能百分之百地预测其价值。其价格必然会受心理预期的影响，和本身的价值总有一定的背离，老百姓的购买行为往往会“买涨不买跌”。投资品的价格喜欢捉弄人，大家都认为要涨，往往离顶点不远了，大家都认为要跌，往往离谷底不远了。一个健康的房地产市场受心理预期的影响应该很小。各种需求都发挥出来的市场，才能构建稳定的市场。目前市场受政策预期的影响比较大，说明一些潜在的需求还远没有体现出来。
未大卫认为，自住型需求要根据自身的需要和经济条件，而不是去揣摩政策因素。“国八条”之后，上海房价出现一定幅度的下跌，但是很少老百姓敢购房；“国六条”之后，房价下降的城市寥寥，很多老百姓还要继续等待购房机会；但到今年“五一”之后，很多人才明白过来错过了购房机会。利空出尽，就是利好。要等到房价比上一轮的最低点还要便宜，几乎是不可能的。
公司简介
上海东方智囊·知天行是一家集项目评估、地块分析、全程策划、销售代理、广告推广、商业管理、房屋中介于一体的专业经纪机构。
知天行公司以地产营销为根本，同时亦致力于其他行业的营销咨询服务，打造中国本土最具竞争力的全程营销服务机构。
知天行整合了企业管理、工程技术、市场营销的综合性人才资源，培养了一大批市场研究、信息处理、项目策划、营销管理等方面的专业人才，掌握着全国各个地域的市场数据及资源，精通各种类型、各种档次楼盘的销售技巧。
他们以先进的房产营销、服务理念为指导，以丰富的操作经验为基础，创造了许多业界内脍炙人口的成功范例。经过多年的实战经验，知天行在房产全程营销策划尤其是商业地产方面有着其他代理公司无法比拟的优势和成功经验，并总结出了关于商业地产策划的独到理念及专业化、系统化、可操作性极强的营销运作模式，在业内极受赞誉。
始终在路上
经历了漫漫长路
才明白
每一颗流星都有闪亮的瞬间
每一滴汗水都是一个传奇
于是
在我们的青春岁月里
树立起一座座坚实的丰碑
每一个清晨和黄昏
每一座城市
都曾经留下我们的踪迹
一次次背上行囊
带着我们的梦想
踏向远方
上海知天行
始终在路上
（摘自上海东方智囊·知天行网站）
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