他们的思想给我们指明了方向　　河南财经学院工程管理系主任　　尚美佳中国总经理　　怡丰置业总裁

　　■商报记者 郑斌 张松坡/文 实习生 田仲煜/图

　　8月23日，“城市变迁——都市村庄改造主题论坛”在位于农业路和天明路交叉口的怡丰·新都汇营销中心召开。

　　这是由河南商报社主办的，一场由媒体、地产商、学者共同参与的关于城中村规范运作的主题论坛。和营销中心黑、白、红的色调一样，这个论坛同样充满了理性和思辨的光辉。

　　在地产行业有着十多年开发经验、累计运作项目200余万平方米的怡丰置业总裁韩恺，服务全国二十几个城市品牌地产项目、地产整合营销服务从业11年的尚美佳中国总经理张腾之，河南财经学院工程管理系主任、河南财经学院房地产经济研究所所长李晓峰等业界知名人士，就城市变迁的话题纷纷展开议论，共同提供了一场前所未有的思想的盛宴。

　　城改“招拍挂”是方向

　　城中村改造当中，我们到底应该走什么样的道路？我们到底应该采取什么样的发展模式？

　　我们都知道，房地产的发展其中最重要的一项内容就是土地性质的问题。如果不是因为土地性质的问题，我们城市房地产业的发展，和农村所讲的民居没什么区别，和小产权房也没什么区别。所以土地性质从集体土地变为国有土地，是我们买的商品房能够履行登记、过户等有关手续的前提，这是每个业主非常关注的问题。

　　但是，在我们怡丰置业的城中村改造第一拍之前，我们都知道，城中村土地主要是通过协议的方式出现的。而协议这个方式实际上是我们国家带有旧体制色彩的城中村改造的土地使用权的变更方式，这种变更方式在我们国家城中村改造过程当中，有一定的积极意义，但是也潜伏着许多悬而未决的问题。这些问题在业主购买商品房的时候，使得业主的利益保障存在着一些隐患。

　　郑州市政府推出的103号文件，使我们在城中村改造当中，终止了靠协议的传统的、相对落后的土地出让方式解决城市性质问题，改为招拍挂的方式。毫无疑问，在城中村改造当中是具有前瞻性、科学性的，它对解决城中村改造土地变迁当中通过协议方式留下的隐患，带来一次性解决方案。

　　第一拍体现实力和勇气

　　当然，另外政策出台以后，接下来就是我们怎么样操作的问题。正像刚才主持人所讲的，城中村改造招拍挂的第一块土地选择的就是小杜庄，就是我们脚下的这块土地，而且第一家通过招拍挂方式获得城中村改造土地使用权的就是怡丰置业。

　　我们大家都知道，我们不光是第一家通过这个方式得到这个土地，它意味着在开发过程当中，在业主今后权益保障当中给我们吃了一个定心丸。另外，3.71亿元的价格，从某种意义上来说，也能够透露出这个企业的实力，以及这些企业它在将来开发的过程当中，能够呈现给广大业主的一个精彩的画面。

　　通过招拍挂的方式，展示了怡丰的勇气和实力，同时也给广大业主一种承诺、一种信心。

　　新生代住房需求已经改变

　　很多人早期买房，因为房价比较便宜，一买就是一百多平方米。必须有卧室、书房、客厅，有两个洗手间，客厅一定要大。但是怡丰·新都汇项目在规划当中，已经充分考虑到未来城市主流人群购房消费观念跟以前已经发生很大的改变。

　　为什么发生很大的改变？我们发现，80后的需求已经和我们以前70后的需求完全不一样了，他们对于空间的需求，他们对于家的理解也完全不一样了。

　　这些年轻人的需求是什么？因为是80后的人，是第一代独生子女，因为我们的父母都非常穷，所以对子女就会产生一种补偿性消费的心理。这就造就这一批80后人非常地自私和自我。而他们对空间的需求也是不一样的。他们可能不愿意和父母住在一起，他们要求浪漫、要求自我。在这样的情况下，他们需要很小的空间承载自己的自由。所以他们不一定需要100平方米的房子，可能60平方米就可以，这就是他们对空间的需求。

　　新城市有新生活模式

　　以前我们一百多个平方米的房子用来干吗呢？要接待我们的父母，要搞三代同堂，我们要接待我们的亲朋好友，我们要接待我们的生意伙伴，我们要接待我们很多朋友到家里聚会。

　　但是奥运会一开始，我们就发现咖啡厅爆满，酒店爆满。现在对于居所和外面的生活空间已经发生了很大的变化。现在的房子承载的功能是完全私有的，跟以前不一样了，因此这些年轻人的生活方式跟以前也不一样了。

　　他们的生活方式是什么？在外面工作，回到家楼下就可以休闲，约个朋友，打个电话，就可以到自己的商务会所谈判。而回到自己60平方米小房子里面，甚至回到自己40平方米小房子里面，则完全是自我的。

　　所以未来生活在怡丰·新都汇这个项目的人可能房子只有60平方米、40平方米，可能客厅很小，他不能接待朋友。但不要紧，在我的街区，在楼底下就有很好的咖啡厅，有很好的商业场所。此外，休闲空间，也不需要在我的房子里面实现。因为楼下就有会所，有休闲空间在里面。而且对于商务需求而言，就像为什么现在很多深圳人从关外居住开始回流一样，很多年轻人从城外又回到城里，因为他们发现生活、商务、休闲三者已经融为一体。他们需要吃过晚饭，打个电话就可以约人到楼下谈事情，所以他们对于生活方式的演绎已经扩展。第二客厅、第二厨房开始盛行。厨房不需要大，因为现在很多年轻人都不会做饭，为什么要做那么大的厨房呢？为什么做那么大的客厅呢？因为大的客厅也是浪费面积。

　　现在的房价，不可能回到从前，而我们现在的收入，也不允许我们浪费一丝一毫的空间。所以我们要打造一个40平方米一定要有60平方米的功能，60平方米一定要有80平方米的价值，80平方米一定要有100平方米的舒适，这就是我们怡丰·新都汇这个项目在规划当中考虑的。

　　买房子就是买文化

　　我一直认为，做房地产，如果能做文化就做文化，退而求其次做生活，市场和产品应该是最基础层面的。新都汇整个生活方式应该是做得比较到位的，如果在背后能够形成产业文化，或者企业文化，能够做到这么一个层面的话，我就非常开心了。

　　我们在共同打造一种生活方式，我们时刻在思考：我们目标客户群未来在怡丰·新都汇的生活方式应该是什么？

　　此外，这个项目怎么才能更有文化品位呢？我们的业主有文化，我们产业有点文化的味道，我们企业也要有点文化的味道。比如我们今天所在的售楼部本身，装修装饰花钱也不多，我个人认为，在郑州市售楼部特色方面，还能排在前三名，它的主色调很鲜明，其他没杂色，非常简洁、时尚。比如我们规划的小杜庄的景观和地面呈现，光是这一块就花了我近一年的工夫，而当中自然融入了我积累了十多年的专业经验。这一切都希望能给业主带来一种不一样的居住感受。

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