怡丰·新都汇亮相引起诸多关注
■商报记者 郑斌 张松坡/文 实习生 田仲煜/图
8月23日，一场以城市变迁宏大命题为主题的论坛在怡丰·新都汇营销中心召开。在这次论坛上，面对诸多媒体，去年9月份郑州楼市那场神秘的“城中村第一拍”首次揭开了面纱。
而淡出媒体视野已久的郑州楼市重量级人物韩恺也和怡丰·新都汇项目一起高调亮相。这一次，他没有像去年举牌“城中村第一拍”时那样婉拒采访，反而有问必答。这是他首次面对媒体，解密当初“第一拍”的背景与初衷，甚至对所有开发商都讳莫如深的开盘价格也坦然放开涉及，让媒体记者们大呼过瘾。
三天决定投入3.71亿
在2007年9月21日，这一天注定要载入郑州市城市建设的史册，因为在这一天，怡丰置业以3.71亿元拍得了小杜庄改造的土地使用权，可以说这是一个里程碑的事件，这不仅是《郑州市进一步规划改造城中村若干规定（也就是我们业界统称的103号文件）》，颁布实施后的首次实践，也是郑州市城中村改造名副其实的第一拍。从小杜庄这个项目开始，以土地拍卖模式开始的城中村改造正式拉开帷幕。在“城中村第一拍”之前，郑州的城中村改造都是边干边销售、边做边规范。一个很奇特的现象是，往往一个城中村改造项目建筑都已经封顶了，开发商还没有拿到土地证。
在这场由河南商报主办、河南怡丰置业发展有限公司承办的论坛上，作为怡丰置业总裁，韩恺谈起去年拍得小杜庄土地的情形显然仍记忆犹新。
“从第一次看这块地，到举牌拍卖成功，总共用时还不到三天。”韩恺说，和那些率先和当地村委会谈好的开发模式不同，在小杜庄拍卖之前，他甚至都没怎么和小杜庄的“两委”班子接触过。
三天不到就决定投入3.71亿元拿地，这种胆识和魄力着实令人叹为观止。韩恺表示，之所以这么快就做出决定，是因为首先根据他及其专业团队对市场的准确判断，并且怡丰置业有着良好的投资背景和投资团队，其次是这十几年来的地产经验，对市中心土地的稀缺性带来的土地市场价值的判断；再次，在两个月之前市政府刚刚出台了“103号文件”；韩恺认为：政府积极在推进这件事情，政府的主张一定不会错。
拿不到“五证”就不销售
回过头来看，韩恺表示，当初做出那个决定其实原因很简单：首先作为开发商来讲，怡丰置业有资金实力；其次管理团队能够认认真真做事情，可以整合各种优势资源、依靠专业精神推进，这样就容易获得成功。
和那些拿到土地就急切开始“内部销售”的做法不同，韩恺表示小杜庄改造作为“城中村第一拍”一定会规规矩矩做事，不会令大家失望。
“我有雄厚的资金实力作支持，拿不到完整的五证，我就不销售。”韩恺说，事实上，从去年9月份拍得小杜庄土地后，到现在将近一年的时间里，怡丰置业都在研究如何把产品做到最好、如何给业主更大利益，而非急切地以各种名义搞内部认购。甚至为了改善未来这里的区域交通，怡丰置业还以数千万元的代价无偿划出10亩左右的面积，规划出一条市政道路。
韩恺表示，“怡丰·新都汇项目盈利不是最重要的，关键是通过这个项目要磨炼出一支过硬的团队，积淀企业品牌和项目品牌，创造一种全新的生活方式。”同时这位资深地产人也很有把握地表示，项目肯定能盈利。“没有合理的利润，公司就不能持续发展；没有合理的利润，我对股东没法交代；没有合理的利润，就是在浪费社会整体资源。”韩恺笑着说，因为这是第一拍，大家都在关注着，他一定不会让大家失望。
为什么能做好怡丰·新都汇
虽然是“城中村第一拍”，但韩恺对怡丰·新都汇项目却是充满信心。
“小杜庄这个位置，在城改项目中没有第二个地方可以与之相比。在郑州比我们位置好的就是二七塔了，但二七塔你能拆吗？”韩恺说，除了位置之外，怡丰置业还拥有充裕的现金流和一个优秀的管理团队。
“我们是去年9月22日拿的地，到去年年底就拆迁完毕了，但到现在没有卖一分钱。原因很简单，我把所有的精力都放在产品研发上。”韩恺说，怡丰置业品牌梦想的实现关键是做好小杜庄改造项目。对这一点，韩恺表示，房地产公司的品牌表现在三个方面：企业的实力、专业的经营团队和一个卓越的企业领袖。
了解郑州地产的人，都会对韩恺打造品牌企业的经历和十几年的地产操盘经验钦佩不已。但韩恺对自己比较谦虚，相反他更多地谈到的是怡丰目前的团队。
“我们现在的这个管理团队，我的年龄是最大的，38岁。我们高管平均年龄是32岁。这是一群一直想在这个产业中做自己的理想的人。我们的理想就是创造生活，建筑家，这个概念非常宽泛，在企业管理中，我们倡导一种诚实、责任、努力、共生、共赢、共享的企业文化理念。”韩恺说。
不依靠住宅获得利润
一直以来，城中村改造成本高售价高也是不争的事实。怡丰·新都汇的价格会不会也居高不下呢？韩恺从开发模式的角度阐述了怡丰·新都汇不会抬高房价的原因。
“这些年来，我的开发理念一直是在合理利润的前提下尽量降低住宅的价格，依靠高品质住宅在市场上赢得的认可度来获得成交量和稳定的现金流，这样企业就有了发展的原动力，而项目也有了一定的利润，同时客户也得到了实实在在的实惠，这就是我们一直在倡导的多方共赢的局面。而企业的合理利润则在多项目的不断滚动发展中得到保证，这是一家有着社会使命、负责任的企业的成长之路。”韩恺说，怡丰·新都汇项目的住宅利润虽然不高，但将有大量的商业面积作为公司资产，由公司永续经营。目前新都汇的主力店招商已经取得了突破性进展。未来卖场入驻之后，不但能够为居住在新都汇的业主带来实惠和方便，通过良好的经营也能为企业带来源源不断的现金流，会成为优质资产，这是比住宅利润更让公司看重的。
把主要利润压力放在商业部分，在这个所有房地产项目开发的难点上，韩恺表示对此很有信心。
“小杜庄能解决两万多人整体居住问题，这两万多人的消费，将对怡丰·新都汇项目的商业是一个很大的支撑。而小杜庄地处郑州北生活中心，区位优势本身就具有巨大的商业消费潜力。”韩恺说。
开发商公开省钱方案
具体到住宅的预期价格上，韩恺表示，君子爱财，取之有道，怡丰·新都汇只赚合理的利润。为了说明这一点，韩恺还详细公布了自己的省钱方案。
“首先我是商家，我肯定要有合理的利润。但是，我只想把我自己的事情在逻辑上说明白。具体说成本的问题，很简单，我就是总收入减去我的总成本。我这个项目商业部分的利润高了，我的利润空间就出来了，那么我的住宅的价格就可能往下走。”韩恺说，对于商业如何实现合理利润的问题，他丝毫不担心：“因为有‘商’，才有‘铺’，才能赚钱。这个位置本身绝对适合商业存活，这是所有的城改项目所不具备的。”
具体到房价问题，和其他项目一样，韩恺说他准备低开高走：“我想可能4800元到5800元不等，一房一价。”
为了得到这个价格，韩恺给我们详细地公布了怡丰·新都汇项目的省钱方案。
“实际上这个项目每平方米所含土地成本约1600元，目前高层建安成本的市场价是每平方米1500元到1700元，而这个成本经过我们一年的研讨和努力，在确保安全、规范的情况下，我们34层的建安成本，已经控制在市场平均水平以下。建安节省下来的费用，我们会在房价上予以体现。”韩恺说，这笔钱能够省下来，是因为开发团队强有力的专业背景的支撑。
韩恺说，在其他方面，怡丰·新都汇项目也会尽量缩减开支。“包括我们的广告投入，可能会非常的拘谨，不会那么大手大脚。我们之前预计整个营销推广也做了相应的调整，主要借助于大量切实的客户活动，推动销售。比如随后我们每半个月至少一次大规模的高质量讲座，让准业主们享受一场场思想盛宴。这些手法，它都会帮我们把房价拉下来，为客户真正的创造价值。”
■ 个人简介
怡丰置业总裁韩恺，1970年出生，郑州大学毕业，清华大学MBA，先后荣获“中原地产十大职业经理人”、 “郑州楼市100位金牌地产职业经理人”、“中原地产十大职业操盘手”、“河南地产影响力人物”、“ CIHAF中国地产百杰”、“中原地产十大领袖人物”、“河南地产开发先进个人”等荣誉，近10余年的房地产行业经历，累计开发商品房住宅近200万平方米，先后打造数十个精品楼盘。
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