曾经的西关虎屯村的土地上，如今正崛起一座座高档商务楼　　商报记者 王棣/摄

　　郑州市花园路与农业路交叉口西南角，国贸中心已经封顶了。而两年多前，这里还是西关虎屯村，和其他城中村一样，到处是狭窄的小路和低矮的民房。

　　7月19日，郑州市开的一个会传递出这样一个信号：今后郑州市的城中村改造不会一股脑儿地开发住宅楼，会大量开发像国贸中心一样的商务楼，并借此大力发展楼宇经济。

　　■商报记者 肖海丽

　　■ 方向

　　城中村改造

　　将多盖写字楼

　　2005年，新田置业启动了国贸中心项目。当时，商品房一路喊“涨”，但新田置业却在这块“风水宝地”上，给商场、写字楼留了一席之地。如今，楼还在装修，进驻项目的合同却已签了不少。

　　和住宅不同，商场、写字楼的收益是长期的。河南新田置业有限公司的董事长田太广说：“预计3年到5年内，各产业直接年营业额将达50亿元，将提供大量就业机会，并增加大量税收。”

　　这也是今后郑州城中村改造的方向：将在城中村土地上多盖写字楼，避免“产业空心化”。

　　7月19日，郑州市召开城中村改造与楼宇经济发展研讨会上，外地及河南本土专家、学者，为郑州城中村改造出谋划策。

　　大家的共识是，借城中村改造良机，多建写字楼，出租楼宇引进各种企业，从而引进税源、增加就业。

　　这种有着“垂直印钞机”之称的楼宇经济，在城中村改造中已引起各界的关注。

　　■ 担忧

　　盖商务楼

　　难以引“凤凰”

　　说归说，但开发商有疑虑：盖那么多写字楼，都能租出去吗？

　　郑州大学房地产研究中心主任杜书云说，发展楼宇经济不一定就意味着要盖新的商务楼，目前现有的商务楼的出租率高不高？政府应对辖区内的商务楼宇摸摸底，只有这样，才不会走弯路。

　　河南省社科院哲学与中原文化研究所所长刘勇的调查显示，金水区的楼宇经济，一直领跑郑州市。目前，全区共有商务楼宇224栋，在建、待建商务楼盘46个。但商务楼宇入驻率为82.8％。即便是情况较好的丰产路办事处辖区，已建成的商务楼宇中，还有13％的面积闲置。

　　河南金门面房地产管理顾问有限公司董事长王少华说，全市所有商务楼的实际闲置率可能更高。

　　老的写字楼入驻率为80％~90％，新写字楼大多在40％~50％，有的甚至不足30％。

　　■ 建议

　　黄金地段建高档楼宇可成标志建筑

　　针对不少开发商的担忧，郑州市副市长穆为民建议，不同地段可以建不同档次的写字楼。黄金地段的城中村，可建规格较高、规模大的高档楼宇，主要面向大公司、大企业招商，这样还能形成一批标志性建筑。

　　“城市边缘城中村，重点开发中小写字楼、宜商宜居型楼宇，以中小企业为招商对象。”穆为民说，“中心城区以外自然环境好的城中村，可建宜商宜居、花园式楼宇，建成大公司或大企业的研发总部或培训基地。”

　　此外，众专家们建议，商务楼宇只有具备特色，才好招商，因此要着力打造律师楼、广告楼、会计师楼等专业、特色楼盘。

　　“住宅禁商”引中小企业进写字楼

　　河南财经学院工程管理系主任李晓峰认为，要让中小企业入驻写字楼，“住宅禁商”是个好办法。

　　他说，他同事所住的小区里，有的住宅被租作办公场所，小区业主乘电梯要等很长时间，意见很大。针对类似矛盾，2005年6月至今，广州、厦门等城市实行“住宅禁商”措施，新设立的商业营业、办公场所不能放到居民住宅楼内。原有住宅楼中的商业营业、办公场所，将逐步退出。

　　“住宅禁商可使众多中小企业迁入商务楼、写字楼办公。”李晓峰说。

　　写字楼里也可以办“工厂”

　　商业服务业的楼宇需求，是有限的。多位专家提出，楼宇经济还可以关注“楼宇工业园”，也就是在高楼上发展现代加工业。

　　河南省社科院副院长刘道兴说，像电子信息加工业、高档服装鞋帽玩具加工业、生物工程、现代医药等的加工生产，劳动密集、货物吞吐量不大，没有污染、震动、噪音，是适应楼宇工业的。

　　“目前实际上已明显出现了写字楼租不出去、大商场过多效益低下的问题。”刘道兴说，“把沿海加工业吸引到我们城区来，是完全可能的。”

　　■ 政府表态

　　投资楼宇有望减免税费

　　郑州市目前已出让改造用地21个城中村，规划建设楼宇经济发展用房约30万平方米。

　　穆为民说，对楼宇经济，可以采取税费适度减免政策进行引导。城中村改造出让用地时，楼宇经济发展用地政府收益，除国家、省规定不能减免的部分，其余可以考虑返还。楼宇周边设施的建设，也可以考虑相关费用的减免。

　　“商务楼宇并非越多越好。”穆为民说，“全市已建、在建、还需要建多少商务用房，相关部门应该先摸摸底，并将信息公开，以便于各方决策。”

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