郑州基准地价调整涉及范围示意图　　制图/杨芳芳

　　■商报记者 侯莹 实习生 张舒曼

　　基准地价是土地市场的一把尺子，客观反映了城区的土地因区域差异造成的价格差别，有了这把尺子，政府可调节用地供求。

　　郑州市目前使用的是2003年制定的基准地价准，随着郑州城市的快速发展，已不能客观反映土地的级别与价差，在进行了多次调查后，昨日，郑州市国土资源局召开听证会，广泛听取各界人士意见，拟对郑州基准地价进行第三次调整。

　　有关人士表示，基准地价调整不会对郑州市房地产市场产生太大影响，其目的主要是防止国有资产的流失。

 

　　■ 涉及范围

　　包括郑州八区

　　面积扩至425平方公里

　　这次调价涉及的范围是，东至京港澳高速公路、西至西四环、北至连霍高速公路、南至南水北调中线工程规划线，包括经济技术开发区、高新技术产业开发区和郑东新区，总面积425平方公里。

　　这个范围与前两次相比都是成倍增加。前两次调整时的面积分别是89平方公里和202平方公里。这次定下的425平方公里的面积数，主要是考虑郑州市城市规划面积即将达到500平方公里，这次划定的范围考虑了新、老规划。在空间上向东、南、西、北同时扩展，但向东扩展得最多，主要考虑这个方向是郑州未来发展的方向。

　　■ 土地分级

　　住宅用地分七级

　　省市行政区周边级别最高

　　要想给土地定价，首先要给土地分级，这次定价的土地包括商业用地、住宅用地、工业用地等七大类，每一类将再细分级别。级别越高，地价越高。

　　住宅用地划分为七个级别（一级最高），主要是以街坊区片为主，不像商业用地那样受道路影响大。

　　郑州哪里的住宅用地是最高级的呢？在这次定级中，省直、市直两个行政办公区域就是住宅的一级区域。因为那里所邻近的公园面积大、基础设施完善、交通条件好，而评判1级住宅的标准是城市环境、基础设施和交通较好的地段。

　　说到这里，会有人提到郑东新区的住宅土地能否评为一级，据介绍，虽然那里环境不错，但考虑到综合配套及环境等因素，在这次定级中先被定为了二级。

　　二七广场和火车站

　　霸占商业黄金地

　　与住宅用地不同的是，商业用地受道路的影响最大。定级的基本情况是“东高西低，北高南低，中心最高”。也就是说从郑州市中心到边缘区，土地级别逐渐降低。

　　因此，二七广场—火车站一线依然占据郑州黄金商业地段，属于一级商业用地。郑东新区内的商业用地作为新增加的区域，在这次定级中划分为三级。除此之外，棉纺路北侧被定为工业基地的高级别。

　　■ 土地定价

　　一级住宅用地基准价拟定每平方米4050元

　　土地级别划分好了，就可以根据级别划分价钱。在这次定价中，采用了3000个有关房屋的各种资料，最终定价。（土地级别及拟定基准价见上表）

　　在郑州历史上，包括这次共进行了3次基准地价的调整。通过对这3次调整的比较，住宅与商业一级、二级用地都有较大幅度的提高。

　　但在前两次比较中，第一次的定价高于第二次，按照常理，应该后次高于前次，第一次出现基准地价过高的现象，主要是因为第一次的评估是一次实验，存在一些不成熟的地方。

　　在这次基准地价的调整中，商业、住宅、工业三种主要用地中，住宅的基准地价调整的幅度最大。与上一次相比，这次住宅一级地价涨了68.75%，末级地价增长了43.75%。

　　■ 地价对比

　　一级住宅用地基准价略低于武汉

　　在郑州本次基准地价调整后，记者将其与周边省会城市西安、武汉、济南、合肥、石家庄、太原最近的基准地价进行了比较。

　　在2007国内生产总值方面，武汉市为3141.5亿元，西安市为1737.1亿元，石家庄市为2393亿元，太原市为1254.95亿元，郑州市为2421.2亿元。

　　郑州市此次住宅一级地价格拟定为4050元/平方米，略低于武汉的4398元/平方米，明显高于石家庄的2802元/平方米、太原的2823.6元/平方米、西安的2610元/平方米；末级地郑州460元/平方米的价格，略低于武汉的686元/平方米、石家庄的628元/平方米和太原的650元/平方米，高于西安的26元/平方米（第十二级）。

　　这次，石家庄和太原与郑州同步，都对地价进行了调整。从2007年经济水平来看，郑州略高于这两市，所以郑州的商业和住宅的最高级别地价高于这两市；而在末级地价上，郑州则低于这两市的水平。

　　住宅用地基准价省内最高

　　在本省地盘上，郑州与周边城市洛阳、新乡、安阳、焦作、开封5市也进行了对比，住宅、商业、工业三者的基准地价，郑州都是最高的。

　　以住宅用地为例，郑州1级地价拟为4050元/平方米，洛阳、新乡、安阳、焦作、开封分别是1875元/平方米、1100元/平方米、960元/平方米、725元/平方米、820元/平方米；郑州末级地价拟定为460元/平方米，而这几个城市分别为315元/平方米、400元/平方米、310元/平方米、230元/平方米、280元/平方米。

　　很显然，郑州地价明显高于这些城市，这是由郑州的综合实力和在省内的地位决定的。

　　■ 代表意见

　　多数代表认为

　　住宅基准地价调得有点高

　　昨日的听证现场，多数代表认为住宅基准地价涨幅有点高。

　　从事铁路工作的退休职工刘先生说，他工作40年了，但存款不过20万元，还是买不起房。他认为这次住宅基准地价调得有点高。

　　河南明天置业有限公司经理董根来也认为住宅基准地价的增幅有点大了。他说，2007年11月上旬，郑州的房价到了一个最高点，而在这种情况下，房价和地价并不是理性的价格，如果据此来调整基准地价，增幅有点大了。

　　他觉得住宅地价增幅控制在40%~55%就可以了，而住宅七级土地的增幅控制在22%~35%比较合适，增幅过大不仅会造成成交量的下降，财政收入也会降低，还会影响到城市化进程。

　　一位女士也说，她感觉这次地价调整的幅度比较大，郑州房地产市场从3月份至今一直处于低迷状态，但地价还调这么高，她不理解。另外，她认为工业用地级别的划分区域过大，不太合理。

　　■ 影响分析

　　基准地价调整不影响房价？

　　基准地价的调高会不会带动房价增高呢？

　　郑州市国土资源局有关负责人说，本次土地调价，市民心理上会受影响，但实际上不会影响房价。因为目前开发商拿地都实行招拍挂，而招拍挂的价格远远大于基准地价。开发商不会因为拿地便宜就降低房价。但不排除开发商为自己涨房价找理由。实际上房价和地价开发商是倒过来算的，先打算好要卖的房价，最后决定拿地的价钱。实际上，房价的高低是由市场决定的。

　　郑州市豫华土地评估咨询有限公司受郑州市国土资源局的委托，对郑州市这次基准地价进行调整。

　　昨日，该公司总经理苏斌说，目前市场上的土地挂牌起始价、招标拍卖底价、宗地评估等几类价格的确定都是以基准地价为重要参考依据，但不会影响房价。基准地价的提高只是为了更好地防止国有资产的流失，也就是说土地拍卖价格有了参考下限。

　　这次听证者的意见，国土部门会附在这次基准地价调整情况的后面，上报政府有关部门。基准地价还会再次进行修改，所以目前的基准地价并不是最终结果，最终基准地价要以政府公布的价格为准。

　　■ 相关链接

　　基准地价：

　　在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

　　基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等因素，通过系统修正进行综合评估而确定。

　　郑州市各类土地级别及相应拟定基准地价表

　　住宅用地 商业用地 工业用地

　　级别 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩

　　1 4050 270 5250 350 1070 71.33

　　2 3070 204.67 3920 261.33 830 55.33

　　3 2330 155.33 2950 196.67 650 43.33

　　4 1710 114 2220 148 510 34

　　5 1200 80 1700 113.33 384 25.6

　　6 780 52 1250 83.33

　　7 460 30.67 900 60

　　8 600 40

新闻排行

国内

国际

社会

时评

郑州